マイホームを買い替える際は、売却と購入活動を同時に進めなければなりません。
住宅ローンの残債があっても買い替えは可能なのか、どのタイミングで買い替えをすべきかなど悩むポイントが多くあります。
そこで今回は、マイホームを買い替える際の資金計画の立て方や買い替えのメリット、年収から見る買い替えのタイミングについて解説します。
マイホーム買い替え時にローン残債はどうすれば良い？
マイホームの買い替えを検討する際は、まず資金計画をしっかりと立てることが重要です。
住宅ローン残債はいくらあるのか、新居を購入する頭金としてどのくらいの費用を捻出できるのかなどを計算しましょう。
住宅ローン残債がある場合は、先にそれを返済しなければなりません。
手元にまとまった現金がない場合は、現在住んでいるマイホームの売却資金を返済に充てる「売却先行型」で買い替えを進める必要があります。
もし自宅の売却額でローンを返済しきれなかったとしても、新たな住宅を購入する資金と残債の完済に必要な資金を合わせて借りられる買い替えローンを利用すれば買い替えが可能です。
一方、現金一括で住宅ローンを問題なく返済できる場合は、先に新居を購入してから旧居の売却をする「購入先行型」で買い替えを進められます。
マイホームを買い替えるメリット
マイホームを買い替える事情は人によって異なりますが、買い替えによって得られるもっとも大きなメリットはライフスタイルに合った生活を送れる点にあります。
たとえば子どもが独立して夫婦2人暮らしとなったタイミングでコンパクトな家に買い替える、子どもの成長に合わせてより広い家に住み替えるなどです。
また、住宅ローンを利用して購入した家を売却する際はローンを返済して抵当権を抹消しなければなりませんが、家を買い替えるときに買い替えローンを利用すれば家の売却と新たな家の購入が可能です。
一方、より利便性の高い家へと買い替えることで、家の資産価値も上げられます。
年収によって異なる買い替え可能なマイホームの金額
一般に住宅ローン借り入れ可能額の目安は年収の7倍といわれていますが、実際に借り入れる際には無理なく返済可能な金額かどうかを考える必要があります。
たとえば30代で夫の年収が500万円、妻の年収が100万円、子どもが1人の世帯では、教育資金を考慮したとしても世帯年収の5倍である3,000万円の物件であれば、問題なく購入可能でしょう。
しかし40代では定年までの期間に得られる収入が短くなるため、たとえ現時点で700万円の年収を得ていたとしても、3,500万円のローンを組むと定年後の返済が厳しくなりかねません。
マイホームを買い替える際には、今後のライフプランや月々の返済額をしっかりと把握することが重要です。
まとめ
マイホームの買い替え方法は「売却先行型」「購入先行型」の2とおりです。
住宅ローンの残債がある場合は先にマイホームを売却して返済する必要があるため、売却と購入活動のタイミングを合わせましょう。
また買い替え時に買い替えローンを利用する際は、無理なく返済ができるかをきちんと考えることが大切です。
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