瑕疵担保責任は契約不適合責任へ！不動産売却時のポイントも解説
民法改正を受け、不動産売却時に瑕疵担保責任として売主が追っていた責任は、契約不適合責任となりより重くなりました。
従来通りのやり方で不動産売却をおこなうと、思わぬところで責任が発生し、トラブルに巻き込まれる可能性があります。
今回は、契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違いや、いらぬトラブルに巻き込まれないためのポイントについて解説します。
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民法改正により新たに設定された契約不適合責任とは
契約不適合責任が設定されたために、今まで知らなかったでは済まされていた事象が、より厳格に責任の所在について明らかにされるようになりました。
これは、2020年4月に改正された民法が根拠にあります。
それまで、不動産売買において売主が知りえなかった欠陥や不具合は、瑕疵担保責任とされていました。
瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵を知らなかった場合、売主は無過失でも損害賠償や契約解除の責任を負うため、買主が請求できないわけではありません。
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瑕疵担保責任と契約不適合責任における違い
契約不適合責任と瑕疵担保責任では、その性質が異なります。
契約不適合責任では、契約内容どおりの履行がおこなわれたか否かについて、契約書の記載内容との一致・不一致が判断基準です。
つまり契約書に記載のない事項は契約不適合とみなされ、売主は買主に対して何らかの損害を補填しなければなりません。
追完請求や代金減額請求などは売主の過失有無を問わないものの、損害賠償については売主に帰責事由がない場合は免責される可能性があります。
つまり、従来であれば買主が泣き寝入りするしかなかった事案でも、新たに追完請求や代金の減額請求を受ける可能性が高まっています。
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不動産売却時に契約不適合責任にならないためのポイント
不動産売買において契約不適合責任を意識するなら、すでに分かっている欠陥部分については放置せず、免責特約にも注意しましょう。
具体的には、給湯器やエアコンなど設備機器に関わる既知の欠陥を明示し、免責特約でその取り扱いを定めることが重要です。
まず経年劣化による雨漏りやシロアリ被害など、あらかじめ分かっている不備・欠陥は必ず契約書に記載しなければなりません。
次に免責特約を設定すれば、売主が責任を負う期間を限定できます。
通例では、個人間売買では引渡し後3か月以内とする特約が多いとされています。
必要以上に物件に対して責任を負う必要はなく、契約後長期間にわたり神経をとがらせる必要はありません。
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まとめ
契約不適合責任により、売主が負うべき責任範囲は従来に比べて大きく拡大しました。
買主にとっては安心して取引できる環境が整いましたが、売主は契約書の内容を改めて精査し、免責特約や既知欠陥の告知を適切におこなうことが不可欠です。
売りに出す物件については今一度詳細を確認し、必要な記載や特約を盛り込んだうえで、安心して取引を進められるようにしましょう。
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株式会社バンダイ
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