未接道物件を売却する方法は？制限や活用方法についても解説
未接道物件の売却を検討する際には、建築制限や金融機関の評価により、通常の物件よりも難易度が高くなります。
とくに、再建築不可やローン利用不可といった条件が重なることで、売却活動に支障をきたすケースが少なくありません。
本記事では、未接道物件の基本的な定義から、売却が難しい理由、そして実際に売却をする方法について解説いたします。
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未接道物件とは
未接道物件とは、建築基準法に定められた、接道義務を満たさない土地を指します。
この法律では、建物を建てるためには原則として、幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければなりません。
接道義務を満たしていない場合、たとえ建物が建っていたとしても、再建築ができないケースがあります。
また、敷地が道路に細く接する形状の「旗竿地」は、間口が狭く搬入や出入りに不便が生じるため、同様に未接道と見なされることがあります。
道路の幅や敷地の接道長さ、地形の特性などを総合的に確認することが、未接道かどうかを判断するうえでの基本です。
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未接道物件は売却できるのか
未接道物件も売却自体は可能ですが、条件が限定されるため一般的な物件と比べて、難易度が高くなります。
第一の要因は、建て替えができないため、購入後に自由な利用が制限されることです。
次に、金融機関が担保価値を低く評価しやすく、住宅ローンが使えないことが多いため、現金購入者に限られるという制約があります。
また、購入希望者の母数が少なく、売却期間が長引く傾向があるのです。
ただし、既存建物を活用する、または特殊な利用目的を持つ買主にとっては需要があるケースもあり、売却の可能性はゼロではありません。
このように未接道物件は、建築・金融・相場の3つの面から、売却の難しさが生じることを理解しておく必要があります。
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未接道物件を売却する方法
未接道物件の売却には、いくつかの実践的な方法があります。
まず、有効なのが、隣地を購入または、借地して接道義務を満たす方法です。
隣接する土地との境界を調整し、合筆によって接道距離を確保すれば、再建築が可能となり価値が向上します。
また、再建築不可の状態でも収益物件として賃貸物件に出すことで、投資家向けに訴求する方法もあります。
他の方法を挙げるとしたら、建築基準法第43条第2項の規定に基づいて、特定行政庁の許可を得て再建築の許可を得るという方法です。
この申請は、必ず認可されるものではありませんが、前向きに検討される地域も存在します。
さらに、再建築不可物件を専門に扱う買取業者へ直接売却する方法もあり、スピーディーに現金化したい方には適した選択肢です。
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まとめ
未接道物件とは、道路の幅や接道距離などの条件を満たさない土地であり、地形や間口に注意が必要です。
建て替え不可やローン制限などにより売却は難しく、価格も相場より低くなる傾向があります。
しかし、隣地との調整や専門業者への売却など、条件に合った手段を選べば売却は十分に可能です。
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株式会社バンダイ
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